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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/10102735216.shtml

  他透露,目前,銀行審批住宅個人按揭貸款的工作時長通常在15~20天左右。而在銀行較為支持個人購房信貸的時期,個人住房按揭貸款通常隻需7個工作日就能辦理完成。而這對於房地產開發企業的銷售回款速度,十分重要。



 銀行尚在"消化期"

  對於定價問題,多位受訪開發企業負責人多表示涉及敏感,均表示要繼續看商業銀行落實央五條的實質動作。但"順應市場定價"已經基本成為開發企業定價的共識。

  張大偉表示,由於住房貸款還款周期長,利率水平、收益相比小微企業貸款等業務明顯偏低。因此,在貸款規模受到壓縮的情況下,銀行更樂於選擇那些 收益率較高的業務,從而壓縮房貸的比例。而目前,除非央行降低準備金率,或者放松貸存比約束,否則銀行很難違背商業利益做出大規模支持住房貸款的實質舉 動。

  目前,監管層對於銀行信貸規模實施"貸存比"管控,即貸款總額和銀行存款之比,不得突破75%的紅線。2014年5月,人民銀行發佈的數據顯 示,截至2014年4月,居民存款總額同比2013年同期減少約1.23萬億元人民幣。這實際上直接壓縮瞭銀行貸款的總規模指標。

  包括萬科、保利、中海等在內的一線房地產開發企業,都已經在內部做出加快向市場投放房源,加快去化速度的策略和部署。飽受存貨增加和去化速度趨緩的中國地產商,正把央五條可能發揮的市場影響,當做去化庫存回收資金的絕好時機。

  "在短期價格築底之後,開發商的資金鏈條得以平衡,促銷回款的沖動將有所減弱,因為一旦價格築底出現,在銀行加快審批剛需首改住房貸款的東風之下,多半會伴隨著成交量的快速放大,而成交量向來是改變市場預期的關鍵因素。"徐同則說。

房屋信貸內壢信貸房貸 價格或短期"探底"

 欲借"窗口"去庫存

  即便央行已經做出"合理支持個人住房信貸"(下稱"央五條")的表態,並向商業銀行"吹風",此舉也一度被外界解讀為"救市的開始"。然而,現實之中樓市的轉折點卻可能還十分遙遠--面對央五條,中國大部分一線開發商的第一反應是抓緊時機去化庫存。

  商業銀行對"央五條"顯然還處在"消化吸收"的階段。5月12日,人民銀行召開"住房金融服務座談會",人民銀行副行長劉士餘主持會議,會議提出五條意見,涉及商業銀行應提高按揭貸款發放效率並合理定價等內容。

  中海主席郝建民在參加德銀舉行的會議上透露,因見到有較多發展商的現金回籠速度減慢,及較難取得融資,將會導致今年土地市場活動減慢。但中海外及中海宏洋並未出現此困難,因此,目前的市況可為集團提供更多以低價收購土地的機會。

房價或將短期探底 地產商欲借央五條去庫存

  5月13日,國傢統計局發佈的前4月房產開發銷售情況顯示,4月末,商品房待售面積52652萬平方米,比3月末增加489萬平方米。其中,住 宅待售面積增加213萬平方米。在此之前,上海易居房地產研究院發佈4月住宅庫存報告,截至4月底,重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為 24891萬平方米,環比增長2 .6%,同比增長19 .5%,創5年來新高。

  習慣瞭自2009年以來輕松實現"快速去化"的開發商,一時間不得不面對"庫存壓頂"的難局。而央五條則被開發企業視作去化庫存的機會所在。

  "我們和合作銀行詢問瞭相關的事宜,得到的答復是首先可能會加快個人住房貸款的審批進度,尤其可能會加強首套個人住房貸款的審批進度,同時,根 據購房者的具體資質、資信狀況,再看有沒有優惠的利率,但是後者的難度比較大,比較現實的是加快審批進度一項。"保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)一位銷售負責人表示。

  如果商業銀行對央五條"落實到位",為刺激購房者盡快做出購買決策,部分房地產開發企業已經開始考慮"一次降價到位"的定價策略。在這樣的背景下,"央五條"之後的中國樓市並非會立刻出現"惜售漲價"的局面,而短期內的房價探底則成為大概率事件。

  萬科業績簡訊顯示,2014年4月公司實現銷售面積109.3萬平方米,同比下降1.26%,環比下降9.74%;中國海外發展有限公司披露業 績數據,4月份實現合約物業銷售金額約為104.37億港元,同比下降12.51%。住房信貸發放的速度與標桿房企的銷售速度趨勢基本重合。

  "我們已經做出瞭相關佈置,要增加推盤量,借著央五條措施的這個窗口,提高去化的速度,回籠資金,接下來我們入市的房源量,隻要住建委能批準,我們的推盤速度會加快。"5月15日,前述某房企副總裁告訴記者。

  《中國經營報》記者從萬科、保利等一線房地產開發企業下的多個在售項目獲知,截至發稿時,大部分住宅項目辦理按揭貸款的銀行審批時間並沒有縮短,仍維持在15~20天的時間,同時也沒有出現銀行大面積為首套、首次改善購房客戶提供利率優惠的情況。

  一邊是謀劃加快去化庫存,開發企業的另一邊盯準的則是土地市場的機會。按照此前歷次市場調整的慣例,土地市場的下行趨勢通常會在房地產市場下行趨勢的3~4個月之後出現,"低價拿地,高價賣房"向來是中國房地產開發商的理想狀態所在。

  "低點買地需要足夠的現金儲備,不加快回款是做不到的,而這可能誘發開發商通過一次降價到位,刺激購買,再配合上住房信貸支持的窗口期,把需求轉化為購買力,回籠資金的可能性。"中國房地產研究發展中心研究員徐同則向記者表示。

  2008年房地產市場調整時,萬科曾率先降價回籠資金,一度遭受同業普信貸貸款缺錢急用哪裡借錢遍質疑。但此後,在土地市場普遍遇冷的情況下,萬科多次以底價在各城市獲得土地,"踩準"完整的市場理想周期。

  "我們曾經多次與銀行溝通,並且分析瞭這輪住房貸款緊縮的原因。"5月15日清晨,某全國性房企副總裁向記者表示,此輪房貸緊縮是銀行根據自身 商業利益做出的選擇,而不是由監管層的統一佈置而來,相反,從2013年年末以來,國務院的多份文件中,都曾提出要支持居民首套購房。

  "除非降低存款準備金率,或者放松存貸比管制,否則,我不是十分看好這次'央五條'之後各商業銀行的執行力度。"中原地產華北區首席分析師張大偉表示,從去年年底開始的這輪房地產市場調整,主要原因就是住房按揭貸款的緊縮。

  徐同則表示,在這個時期,市場預期可能會逐漸發生轉變,在轉變的初期階段,價格可能呈現出一定程度的回升,但是,如果央行不放水,銀行出於利潤 的考慮,也難以大規模繼續加大對住房貸款的支持,而沒有銀行的支持,市場需求則無法轉變成現實購買力,這將促使在一定時間的"長期"內,樓市價格處於相對 穩定的階段。



內容來自sina新聞

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